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买卖单位集资房的合同是否有效?

发布日期:2012年11月14日   巴音郭楞房产网

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  王伟是乌鲁木齐市一家单位的职工,已经有一处住房。2009年至2010年之间,王伟的单位要盖集资房,他也分了一套95平方米至100平方米的房子。由于房子是期房,还在建设中,需要王伟付5.7万元集资款。

  支付集资款,对于王伟来说家庭经济压力有些大,王伟有意转让其集资建房资格,便和朋友谈起此事。陈鑫和张梅得知后很感兴趣,于是与王伟洽谈转让事宜。

  2010年10月19日,王伟将自己在单位集资购买的房子出售给陈鑫和张梅,签订了房屋买卖合同。合同约定,王伟将其享受的单位集资楼房一套(面积95平方米至100平方米之间)以7万元转让给陈鑫和张梅。集资建房款及其他费用由陈鑫和张梅承担。如有违约,承担总房款50%的违约金。合同签订后,陈鑫和张梅于当日向王伟支付12.7万元(包含了此前王伟向单位交纳的5.7万元集资款和7万元转让费)。但是房屋一直在建设中。

  反悔转让打起官司

  后来,王伟和单位签订集资房合同,单位规定5年内该集资建房不允许对外出售。该房屋尚未取得产权证书,根据《城市房地产管理法》的规定不能转让。物权法也有相关规定,不能出售该房屋。而且,王伟为购买该房屋的按揭贷款尚未偿还,也不能转让该房屋。

  于是,王伟将陈鑫和张梅告上法庭,请求确认他与被告签订的房屋买卖合同无效,并承担本案诉讼费。2012年3月21日,乌市新市区人民法院公开开庭进行了审理。

  “说好的事,怎么能说反悔就反悔,我们还签订了合同,也支付了房款,就等着房子建好了搬进去呢。”陈鑫和张梅不能接受王伟这样的理由,他们认为王伟的诉讼请求不能成立,“我们与原告签订合同是双方真实意思表示,并不违反国家强制性规定,也没有相关无效的情形,我们也根据合同履行了相关义务。合同已经成立,请求驳回原告的诉讼请求”。

  合同效力大过协议

  经法院审理查明:2009年至2010年,王伟参加集资建房,并交纳集资建房款5.7万元。2010年10月19日,王伟与被告陈鑫和张梅签订了房屋买卖合同。2011年5月4日,单位收取集资建房款5万元,也是由陈鑫和张梅以王伟的名义支付。2011年5月24日,王伟与单位签订了集资建房购房协议。协议约定,5年内该房屋不能出售,原告故诉至法院。

  法院审理后认为,王伟与其单位签订的合同是单位的内部行为,不能对抗原告王伟与被告陈鑫和张梅的民事合同行为,故原告以此为由,要求确认合同无效的理由不能成立;根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”本案中原告与被告签订的房屋买卖合同是一种债权转让行为,不能以违反《城市房地产管理法》的规定而认定无效;原告以其按揭贷款未还清,房屋不能转让要求确认合同无效,亦无法律依据。因此,王伟与陈鑫和张梅签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,并无违反法律和行政法规的强制性规定,也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定事由,原告要求确认该合同无效的请求不予支持。

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